民泊経営で失敗しないための始め方は？経営のポイントや注意点を解説

近年では訪日外国人やインバウンド、ノマドワーカーなどが増加しているため、宿泊施設の需要が高くなる傾向にあります。

そのため、自宅以外の不動産を所有している方のなかには、民泊新法や特区民泊に則って民泊の運営を始める方がいらっしゃいます。

しかし、民泊運営もビジネスであることから、コツを押さえておかなければ期待しているような収益を得ることができません。

本記事では、民泊経営で失敗しないための始め方について、経営のポイントや注意点とあわせて解説します。

民泊経営を始める前に確認すること

民泊経営を始める際は、物件の有無だけで判断せず、法令面と収益面の両方を確認する必要があります。

以下にて、民泊経営を始める前に確認することについて解説します。

物件とエリアの確認

民泊経営では、各種法令や条例、管理規約、消防設備などの事前確認が必須です。

特に大阪などの特区民泊と民泊新法では制度ごとの確認事項が異なります。

立地選定においては、駅からの距離だけでなく、観光地へのアクセスや周辺の宿泊需要、競合の価格帯まで視野に入れる必要があります。

そのため、単に法令上「開業できる物件か」という点と、ビジネスとして「収益化しやすい物件か」を明確に分けて判断することが重要です。

収益性と運営負担の確認

また、民泊経営では宿泊単価や稼働率、諸経費の確認が必須です。

民泊新法は年間180日の営業制限があるため、単純な通年計算での収益試算は避けねばなりません。

また、自身が運営にどこまで関われるかの見極めも重要です。

清掃やゲスト対応を自主運営すればコストは抑えられますが、対応の遅れや品質低下がレビュー悪化を招くリスクもあるため、慎重な検討が必要です。

民泊経営で失敗するパターン

下記は、民泊運営の際に失敗する要因として多く見受けられるものです。

資金管理が十分ではない

民泊運営はビジネスのひとつであることから、収入と支出を理解することが重要です。

高い収入を獲得していても、手元にほとんどお金が残っていない場合、支出が多いことが考えられます。

民泊を運営する際、物件だけではなく家具家電のほか、場合によってはリフォームが必要になります。

表計算ツールなどを用いて、毎月の家賃や光熱費、ランニングコストはいくらなのか、月ごとにどのくらいの収益が見込めるかなど、情報を可視化することが重要です。

ターゲットが明確ではない

民泊を運営する際、立地や建物の設備などによって、明確にターゲットを定めていないと失敗する可能性が高くなります。

民泊を利用するユーザーのなかには、低価格で利用したい方や周辺の環境を重視する方など、さまざまです。

また、日本を堪能したい訪日外国人の場合は、和室を求めるなど人によってニーズが異なります。

そのため、民泊を運営する前に自分が所有する物件の強みや、近隣施設の利用客の属性を理解し、ターゲットを決めることが重要です。

民泊の種類を理解していない

民泊新法は旅館やホテルよりも宿泊施設として運営を開始するハードルは低いですが、年間180日しか運営することができません。

民泊を運営している方のなかには、この宿泊制限を忘れてしまい、180日以上運営してしまうことがあります。

この年間180日は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までとなっているため、初年度の開業時期によっては気にしなくても良いこともあります。

参考ページ：国土交通省ホームページ「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？｜民泊制度ポータルサイト」

また、大阪市をはじめとした一部の地域では特区民泊も主流ですが、2泊以上の条件があるため、国内のちょっとした旅行には対応できません。

これも地域によりますが、特区民泊は365日営業できるため価格競争も起きやすいことから、事前のシミュレーションが大切だと言えるでしょう。

民泊経営に必要な費用

こちらでは、民泊経営に必要な費用をご紹介します。

初期費用

民泊運営を行う際には、下記のような費用が必要になります。

• 物件の購入費（賃貸の場合は敷金・礼金）
• 備品・家具・設備購入費
• 開業許可申請代行費用

これらの要素を合計すると、民泊運営を始める際には100万円程度の初期費用が最低でも必要になります。

上記以外にも、リフォームなどを行う際にはより多くの費用が必要です。

自己資本でまかないきれなかった場合は、金融機関からローンを借り入れるなどで充当しなければなりません。

維持費用

民泊を継続して運営するためには、下記のような維持費用が発生します。

• 清掃代行費（外注する場合）
• 運営代行費（外注する場合）
• アメニティなどの消耗品費
• セルフチェックイン等のシステム費
• 水道光熱費
• 通信費
• 家賃（転貸の場合）
• 固定資産税（所有物件の場合）
• 都市計画税（所有物件の場合） など

こちらは、どのような物件をどのように運営していくかによっても異なります。

管理費についてはオーナー自身で管理することで費用は浮かせられますが、管理代行業者に依頼すると出費が発生します。

しかし、管理会社によっては集客も代行してくれるため、依頼をしておいた方が収益を得られる可能性があります。

民泊経営で年収を考える際のポイント

民泊経営の年収を考える際は、売上額だけで判断しないことが必要です。

以下にて、民泊経営で年収を考える際のポイントについて解説します。

売上ではなく手残りで見る

民泊経営の年収は売上ではなく、諸経費を差し引いた手残りで考える必要があります。

試算の際は、家賃やローン、清掃費、手数料などの固定費・変動費を網羅することが不可欠です。

一律の目標を掲げるのではなく、物件の条件や自身の運営体制を踏まえ、現実的な手残り額を個別に判断することが重要となります。

営業日数と稼働率の影響

民泊新法では年間180日以内の営業制限があるため、365日稼働を前提にすると実際の収益と乖離します。

一方で、旅館業法や特区民泊では営業日数の考え方が異なり、制限なく通年営業が可能な場合もあります。

どの運営形態を選ぶかによって年収の見込みは大きく変わるため、制度ごとの特徴を正しく把握することが重要です。

民泊経営のはじめ方と必要な書類

民泊経営を始める際は、物件を用意してOTAに掲載するだけでは不十分です。

以下にて、民泊経営のはじめ方と必要な書類について解説します。

民泊経営を始める流れ

民泊経営は物件とエリアを選び、3つの運営形態から適したものを決めることから始まります。

次に自治体や保健所、消防署へ事前相談を行い、届出や許可などの必要手続きを進めます。

同時に家具家電やアメニティ、チェックイン環境を整備し、OTAへ掲載して運営を開始します。

開業後も収益の安定化に向けて、日々の清掃やゲストへの問い合わせ対応、レビュー改善などの実務を継続的に行う必要があります。

必要な許可と書類

民泊経営では、どの運営形態を選ぶかによって必要な行政手続きが大きく異なります。

具体的には、住宅宿泊事業法（民泊新法）であれば自治体への届出、旅館業法であれば保健所などの許可、特区民泊であれば各自治体からの認定を受けることが基本となります。

なかでも民泊新法に基づく住宅宿泊事業は、旅館業法上の営業者以外の者が宿泊料を徴収し、事前に届け出た住宅に人を宿泊させる事業形態であると定義されています。

参考ページ：民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？」

民泊に必要な代表的書類は、申請書、図面、登記事項証明書、誓約書などです。

賃貸なら転貸承諾書、マンションなら管理規約の確認や組合の承諾、さらに消防法令適合通知書が必要な場合もあります。

必要書類は物件種別や自治体、運営形態で細かく異なるため、物件を契約する前に必ず事前に確認することが望ましいです。

民泊経営に資格は必要か

民泊経営そのものに、一般的な意味での国家資格が必須となるわけではありません。

ただし、資格が不要であっても、届出、許可、認定の手続きは必要です。

また、家主不在型の住宅宿泊事業では、住宅宿泊管理業者への委託が必要になる場合があります。

参考ページ：民泊制度ポータルサイト「管理業務の委託について」

民泊経営の主な業務内容

民泊経営では、開業後も集客、予約管理、清掃、ゲスト対応などの実務が継続的に発生します。

以下にて、民泊経営の主な業務内容について解説します。

集客と予約管理

民泊経営では、AirbnbなどのOTAへの掲載、写真や説明文の改善、料金調整、予約管理が必要です。

宿泊単価は固定ではなく、曜日、繁忙期、周辺イベント、競合施設の価格帯に応じて調整する必要があります。

また、集客は掲載して終わりではありません。

レビュー、写真、価格、返信速度を継続的に改善することで、予約率や収益性に影響する場合があります。

清掃とゲスト対応

民泊経営の業務には、チェックイン案内、問い合わせ対応、トラブル対応、清掃、リネン交換、消耗品補充、忘れ物対応などがあります。

特に清掃品質はレビューに直結しやすく、低評価が続くと予約率や宿泊単価に影響する可能性があります。

本業がある人や遠方物件を運営する人は、清掃やゲスト対応を自力で行う負担が大きくなりやすいです。

そのため、清掃や運営を外注することで、品質を安定させながら経営判断に集中しやすくなります。

民泊経営で失敗する人の特徴

民泊で失敗する要因には先述した要因だけではなく、オーナーなど経営者が要因の場合もあります。

民泊経営で失敗する人には、下記のような特徴があるため、該当する方は注意しておきましょう。

• 観光客が来ない場所で開業してしまう
• 宿泊者のニーズを理解・把握していない
• 集客ができていない

いずれも、リサーチ不足ややるべきことを後回しにしてしまう方が該当します。

たとえば、観光客が来ない場所はアクセスが悪く、最寄り駅から遠いような場所が挙げられます。

しかし、そういった民泊可能物件が市場に残りやすいのも事実であり、リサーチ不足だと契約してしまうこともあるでしょう。

また、訪日外国人を集客したいにも関わらず、英語での注意書きなどが記載されていないことも顧客離れにつながります。

実店舗と同様に、民泊も開業をすれば勝手に集客ができるわけではなく、OTA（宿泊予約サイト）への掲載をはじめ、広告やチラシなどで認知を拡大しなければなりません。

民泊運営で成功するために、運営前に自分がやるべきことを明確にしておき、すぐに着手できるような状態にしておきましょう。

民泊経営で失敗しないための対策

下記が、民泊経営で失敗しないための具体的な対策です。

• 立地選びにこだわる
• 集客したい宿泊客のニーズを理解・把握する
• OTA（宿泊予約サイト）への掲載やWebなどで利用者を集客する

これらは事前のリサーチと開業後の継続した努力が求められるものになります。

そのため、民泊運営に向いている方の特徴として、しっかりとリサーチができることや継続した努力・改善ができる人が挙げられます。

より多くの利用者を集めるためには、課題の発見や改善案の立案・実施が重要です。

いわゆる「PDCAサイクル」と呼ばれるものですが、民泊運営では重要となる考え方になります。

これから民泊を運営する予定の方は、上記を実践してみましょう。

民泊経営の始める前に種類を理解しておこう

民泊については、国土交通省や内閣府などによって、宿泊施設が下記のように分類されています。

参考ページ：当社コラムページ「民泊の始め方マニュアル｜運営開始までの手順や費用、注意点まで解説」

参考ページ：国土交通省ホームページ「住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ」

おわりに

本記事では、民泊経営で失敗しないための始め方について、経営のポイントや注意点とあわせて解説しました。

民泊経営を成功させるには、事前リサーチと収益・運営面での的確なシミュレーションが不可欠です。

まずは法令（民泊新法・旅館業法・特区民泊）による営業制限や立地、競合を分析し、「開業可能か」と「収益化できるか」を分けて判断します。

失敗を防ぐには、ターゲットの明確化、資金・コスト管理の可視化、集客や清掃のクオリティ維持が重要です。

PDCAサイクルを回し、宿泊客のニーズに応じた継続的な改善が安定経営への鍵となります。

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民泊運営清掃代行編集部

民泊運営清掃代行

【民泊運営専門家】榊原 啓祐(さかきばら けいすけ)
ハウスクリーニングや壁紙再生事業でフランチャイズ本部事業等を立ち上げ、僅か5年で400店舗以上を出店。民泊事業には2015年8月に参入し、現在では民泊運営と共に、リゾート地での貸別荘もスタート。ハウスクリーニングの経験から、民泊清掃の第一人者でもあり、これからの民泊業界を牽引する若き経営者。
【民泊運営アドバイザー】田尻 夏樹(たじり なつき)
バチェラー３に出演。温泉ソムリエの資格を持ち、観光系インフルエンサーとしての経験から宿泊業、民泊業に参入。 地域の魅力やおすすめスポットを発見し、快適な滞在に関する情報の発信も。