Airbnbは儲からない？6つの理由と利益を出すための対策

Airbnbは、訪日旅行者を含む宿泊需要を取り込める一方、運営すれば必ず利益が残るわけではありません。

予約が入っていても、Airbnbの手数料や家賃、清掃費、水道光熱費などを差し引くと、想定より収益が少なくなる場合があります。

そのため、売上だけでなく、運営に必要な支出まで含めて収支を確認する必要があります。

本記事では、Airbnbが儲からないと言われる理由と利益を確保するための対策について解説します。

Airbnbが儲からないと言われる6つの理由

Airbnbで利益が残りにくい背景には、手数料や固定費、価格競争、レビュー、営業日数、運営工数などがあります。

以下にて、Airbnbが儲からないと言われる6つの理由について解説します。

Airbnbの手数料が利益を圧迫する

Airbnbでは予約成立時にサービス料が差し引かれるため、売上がそのまま受取額になるわけではありません。

2026年9月時点では、分割負担型の場合、多くのホストが通常3％のサービス料を負担します。

シングルサービス料では多くのホストが15.5％、その他は通常14～16％です。

そのため、一律15％と考えず、適用される料金体系を確認して宿泊料金と収支を設計する必要があります。

参考ページ：Airbnb公式ページ「Airbnbサービス料」

清掃費や固定費などの運営費用がかかる

Airbnb運営では、家賃、水道光熱費、Wi-Fi、消耗品、リネン、清掃費などの支出が発生します。

さらに、運営代行費や修繕費などが必要になる場合もあり、売上だけでは利益を判断できません。

特に家賃などの固定費は予約がなくても発生し、清掃費は宿泊者の入れ替わりに応じて増える場合があります。

競合が多く価格競争に陥りやすい

人気観光エリアでは類似する宿泊施設が多く、特徴が伝わらない物件は価格で比較されやすくなります。

値下げによって予約が増えても、稼働率の上昇と利益の最大化が一致するとは限りません。

立地、設備、収容人数、内装、写真などを通じて、競合との差異を明確にする必要があります。

レビュー評価が低いと予約につながりにくい

Airbnbでは、清潔さや正確さ、コミュニケーションなどの評価が宿泊先選びの判断材料になります。

清掃品質のばらつきや設備不足、返信の遅れなどが低評価につながる場合があります。

その結果、値下げが必要となり、利益率がさらに低下する可能性もあります。

なお、検索順位はレビューだけでなく、品質、人気度、価格、立地など複数の要素から判断されます。

民泊新法では年間180日の営業上限がある

民泊新法（住宅宿泊事業法）による民泊は、年間の宿泊日数が180日以内と定められています。

固定費が高い物件では、営業できない期間の支出も含めて収益計画を立てる必要があります。

ただし、旅館業法や特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）では条件が異なります。

参考ページ：当社コラムページ「民泊新法（住宅宿泊事業法）と旅館業法の違いは？どちらを選ぶべき？」

運営に想定以上の時間がかかる

Airbnbでは、予約管理、問い合わせ対応、清掃手配、備品補充、価格調整など多様な業務が発生します。

さらに、設備故障や宿泊者とのトラブル対応に時間を要する場合もあります。

金銭上は黒字でも、自身の作業時間を含めると期待した収益性を確保できないケースもあります。

そのため、オーナー自身の時間も運営コストとして捉え、実質利益を確認する必要があります。

Airbnbで儲けるための5つの対策

Airbnbで利益を確保するには、売上を増やすだけでなく、宿泊単価や集客方法、清掃品質、運営工数まで総合的に見直す必要があります。

こちらでは、Airbnbで儲けるための5つの対策をご紹介します。

宿泊料金を需要に合わせて調整する

宿泊料金は固定せず、曜日や繁忙期、周辺イベント、競合物件の料金などを確認しながら調整しましょう。

単純な値下げではなく、ADR（平均客室単価）と稼働率の両方を確認することが収益改善につながります。

Airbnbには、需要などに応じて宿泊料金を自動調整するスマートプライシングも用意されています。

物件のターゲットと強みを明確にする

ファミリーやグループ、長期滞在者、訪日旅行者など、想定する宿泊者を具体的に設定します。

そのうえで、立地や広さ、収容人数、設備、内装など、競合物件と比較した際の強みを整理します。

写真やタイトル、説明文にも特徴を反映させることで、価格以外の判断材料を提示できます。

Airbnb以外の集客経路も活用する

Airbnbだけに依存すると、検索順位や競合状況の変化によって予約数が左右される場合があります。

そのため、Booking.comなど複数のOTAを活用し、予約の流入経路を分散する方法も選択肢です。

ただし、複数のOTA（Online Travel Agent）へ掲載する場合は、予約情報や在庫を適切に管理し、重複予約を防ぐ必要があります。

清掃品質を安定させてレビューを改善する

清掃費を抑えるだけでなく、水回りや床、ベッド、リネン、臭い、備品まで一定の品質で管理することが求められます。

清掃手順の統一や写真による作業報告を取り入れることで、施設ごとの品質差も抑えやすくなります。

民泊運営清掃代行株式会社では、水回りやフロア清掃、ベッドメイク、備品補充、損傷確認、写真付きの終了報告まで対応しています。

清掃代行は費用だけで判断せず、作業時間の削減や品質の安定、レビュー維持まで含めて検討することが有効です。

運営業務を効率化する

自動メッセージやスマートロック、予約管理システムなどを活用すると、日常的な運営工数を削減できます。

また、価格設定や予約管理、ゲスト対応、清掃など、負担の大きい業務を外部へ委託する方法もあります。

外注費をなくすことだけを優先せず、削減できる時間や運営品質、収益への影響まで含めて判断することが重要です。

Airbnbの収支シミュレーションで確認するポイント

Airbnbの収益性を判断する際は、宿泊売上だけでなく、固定費と変動費を分けて収支を計算する必要があります。

以下にて、Airbnbの収支シミュレーションで確認するポイントについて解説します。

Airbnb運営で計算する費用

Airbnbの利益は、基本的に「宿泊売上＋清掃料金等の収入－固定費－変動費」で確認します。

固定費には家賃や通信費、保険料など、予約の有無にかかわらず発生する費用が含まれます。

一方、変動費にはAirbnbサービス料、清掃・リネン費、光熱費、消耗品費、運営代行費などがあります。

Airbnbでは、プロホスティングツールを利用すると、稼働率や平均宿泊料金などの実績を確認できます。

感覚的な予測ではなく、過去の実績を基に収益性を確認すると精度を高めやすくなります。

損益分岐点を確認する

利益が出る基準を把握するには、「必要売上 = 固定費 ÷ 限界利益率」を目安として計算します。

限界利益率とは、売上から変動費を差し引いた利益が売上に占める割合です。

これにより、あと何泊必要か、1泊当たりいくらで販売すべきかを検討できます。

清掃や運営業務を外注する場合も、費用だけでなく削減できる時間を含めて収支を比較することが有効です。

Airbnbで利益を残すには「時間」も含めて判断する

Airbnbの収益性を判断する際は、帳簿上の利益だけでなく、運営に費やす時間も考慮する必要があります。

たとえば月5万円の利益が出ていても、ゲスト対応や清掃、予約管理に月50時間を費やしていれば、実質的な負担は大きくなります。

そのため、「実質的な利益 = 金銭的な利益 – 自身の運営時間に相当するコスト」という視点が有効です。

清掃やゲスト対応を外注する場合も、代行費だけでなく、削減できる時間や品質の安定、レビューへの影響まで確認します。

さらに、空いた時間を価格調整や集客改善に充てることで、稼働率や収益の向上につながる場合もあります。

本業と兼業している場合や複数物件を運営する場合は、外注による仕組み化も選択肢となります。

Airbnbは収支と運営方法の見直しで利益改善を目指せる

Airbnbは一律に儲からない事業ではなく、手数料や固定費、宿泊単価、稼働率などによって収益性が変わります。

さらに、レビューや運営時間も含め、自施設で利益を圧迫している要因を把握することが重要です。

自力での対応が運営改善を妨げている場合は、清掃や管理業務の外注も検討できます。

おわりに

本記事では、Airbnbが儲からないと言われる理由と利益を確保するための対策について解説しました。

Airbnbの収益性は、宿泊単価や稼働率だけでなく、手数料、固定費、清掃費、運営時間などによって変わります。

まずは自施設の収支を整理し、利益を圧迫している要因から優先的に改善することが有効です。

清掃対応に負担を感じている場合は、品質の安定と運営時間の削減を目的として、清掃代行サービスの活用もご検討ください。

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民泊運営清掃代行編集部

民泊運営清掃代行

【民泊運営専門家】榊原 啓祐(さかきばら けいすけ)
ハウスクリーニングや壁紙再生事業でフランチャイズ本部事業等を立ち上げ、僅か5年で400店舗以上を出店。民泊事業には2015年8月に参入し、現在では民泊運営と共に、リゾート地での貸別荘もスタート。ハウスクリーニングの経験から、民泊清掃の第一人者でもあり、これからの民泊業界を牽引する若き経営者。
【民泊運営アドバイザー】田尻 夏樹(たじり なつき)
バチェラー３に出演。温泉ソムリエの資格を持ち、観光系インフルエンサーとしての経験から宿泊業、民泊業に参入。 地域の魅力やおすすめスポットを発見し、快適な滞在に関する情報の発信も。