民泊のメリット・デメリットとは？失敗しない判断軸を徹底解説
民泊はコロナ以降増加傾向の旅行者の受け皿となるために、住宅の一部または全部を第三者に貸し出す宿泊施設です。
民泊新法上では年間180日しか運営できませんが、長期放置していた不動産を活用して利益を得ることができます。
しかし、気軽に民泊を始めると赤字をはじめとしたさまざまなリスクが発生する可能性があるため、注意が必要です。
本記事では、民泊を運営する前に押さえておくべきメリットとデメリットについて解説します。
目次
注目される民泊ビジネス
近年では、さまざまなメディアで民泊について取りざたされる機会が多くなりました。
その背景には下記の要因が含まれており、現代でも増加傾向であることから期待が高まっているのです。
- 急増する外国人観光客の宿泊施設としての機能
- 長期放置されている空き家への対策
- 人口が減少している地域の活性化
- ノマドワーカーなど特定の住居を必要としない方への受け皿
- 人の出入りによる空き家問題などの防犯機能向上 など
このように、民泊ビジネスは利用者だけでなく、貸し出しているオーナーにもさまざまなメリットがあるのです。
空き家などの長期間放置されている土地でも、一般家屋と同様に固定資産税や光熱費が発生します。
手放したくても買い手が付かないことがあり、処分時に費用を支払わなければならないケースもあるものです。
しかし、民泊であれば自然のなかでゆっくり過ごしたい方などの需要にこたえられるうえに、収益化が可能となります。
上記より、民泊運営は利用者とオーナー双方に利益があるビジネスであるといえます。
民泊のメリット
こちらでは、民泊運営を行うことによって得られるメリットをご紹介します。
所有物件や空き家を活用して収益を得られる
民泊運営を検討している方のなかには、長期間放置されているような空き家を所有している方がいらっしゃいます。
先述の通り、空き家であっても固定資産税や光熱費が発生するため、出費が垂れ流しになってしまうのです。
空き家を含む所有物件を民泊として活用することによって収益化が実現できるため、出費を抑えることができます。
また、利用者とコミュニケーションを図ることによって、所有者は人脈を広げられる点もメリットといえます。
物件によっては少額の投資で始められる
民泊は所有している物件にベッドやテーブルなどの家具や調理器具などを用意することで、少額から始めることができます。
場合によっては防災設備が求められますが、新規で物件を購入するよりも低コストで始められます。
物件や用意するものによって必要な額が変動しますが、一般的には100万円以内の予算で始めることができます。
また、賃貸として貸し出している物件の場合は水回りをはじめとしたさまざまな設備が整っているため、さらに少額で始められます。
地域活性化に貢献できる
民泊に使われる物件のなかには、山間部や海沿い、田舎といった過疎化が進行しているエリアに含まれるものがあります。
自治体の政治の観点では、過疎化は納税額や各施設の利用者が減少する現象のため、抑制したい問題のひとつです。
過疎化が進行した地域にある物件を民泊として運営することによって、地域活性化に貢献することができます。
利用者はこれまで接点がなかったエリアに触れることができるため、移住を検討する方も現れることが考えられます。
高収益を狙える可能性がある
民泊は繁忙期やイベント時に1泊単価を柔軟に調整できるため、立地や運営体制によっては、賃貸以上の収益を得られるケースもあります。
通常の賃貸では月額賃料が固定されやすい一方で、民泊は短期貸しだからこそ需要に応じた価格設定を行えます。
ただし、高利回りを実現するには、稼働率、清掃品質、レビュー評価を継続的に管理する必要があります。
民泊のデメリット
一方、民泊運営には下記のようなデメリットがあります。
物件の破損・汚損リスク
民泊の利用者は全員が良識を持っているとは限らず、なかには物件を破損したり汚損したりするような方がいらっしゃいます。
破損や汚損が発生した場合は修理をしなければなりませんが、費用はどちらが負担するのかについてのトラブルは後を絶ちません。
弁護士を仲介することでスムーズに進められますが、その分出費がかさんでしまう点はデメリットといえます。
近隣トラブルの問題
民泊利用者のなかには、深夜まで大きな音がしたり、正しくないゴミの日にゴミを出したりするような方がいらっしゃいます。
これらは近隣住民との間でトラブルに発展する問題であり、オーナーは未然に防がなければなりません。
また、トラブルが発生した場合は早急な処理が求められるため、場合によっては休みなく動く必要があります。
法的・規制上の問題
民泊の中にも種類があり、民泊新法の場合は年間180日の営業上限が設けられています。
こちらの稼働日数を超えると処罰の対象になるだけではなく、稼げる金額に上限があります。
そのため、民泊運営の際には時期を逃さずにしっかりと稼げるようなプランニングが求められます。
なお、大阪市を含む一部の地域においては国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、所謂「特区民泊」が主流であり、これと旅館業は営業日数の上限はありません。
収益が安定しないリスク
民泊は稼働率に収益が大きく左右されるビジネス構造であり、毎月安定した収入を得られないことがある点には注意が必要です。
繁忙期と閑散期で予約数に差が出やすく、天候や社会情勢、観光需要の変化によって売上が変動する場合があります。
また、周辺に競合施設が増えると、価格競争が発生する可能性もあります。
想定より予約が入らないケースもあるため、収支計画では保守的な稼働率を前提にすることが必要です。
民泊の運営で失敗する人の特徴
民泊の運営で失敗しやすい人には、初期準備を十分に行わない傾向があります。
以下にて、民泊の運営で失敗する人の特徴について解説します。
初期準備を軽視している
民泊は、住宅を用意すればすぐに始められる事業ではありません。
特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）や民泊新法（住宅宿泊事業法）、旅館業法など、制度ごとに必要な手続きは異なります。
また、消防設備や避難経路、衛生管理などの安全対策も確認が必要です。
これらの準備が不十分なまま運営を始めると、行政指導や営業停止につながる場合があります。
さらに、収益シミュレーションを行わないまま開業すると、清掃費、管理費、修繕費などを差し引いた利益を見誤る可能性があります。
清掃・管理を甘く見ている
民泊では、清掃品質がレビュー評価に直結します。
低評価が蓄積すると予約率や宿泊単価にも影響する可能性があるため、清掃は単なる作業ではなく、集客力を維持するための管理業務として捉える必要があります。
外注せずに自主管理を続ける場合、オーナーの運営負担が大きくなりやすいため、副業や遠方管理で民泊を行う場合は、清掃代行や管理代行の活用も検討しましょう。
価格設定・戦略が不適切
民泊では、周辺相場を無視して価格を上げすぎると予約が入りにくく、安すぎると清掃費や管理費を差し引いた利益が残りにくくなります。
また、繁忙期、閑散期、曜日、周辺イベントに応じた価格調整も必要です。
価格を固定したままにすると、需要を取りこぼしたり、収益機会を逃したりする可能性があります。
安定した民泊経営を目指すには、競合施設の価格、設備、レビューを確認することが重要です。
民泊を成功させるための重要ポイント
民泊を成功させるには、清掃品質、外注体制、価格改善を継続的に整える必要があります。
こちらでは、民泊を成功させるための重要なポイントをご紹介します。
清掃品質を徹底する
民泊の清掃品質は、宿泊者の第一印象を左右します。
特に水回り、リネン、床、キッチン、匂い対策は、レビューで確認されやすい項目です。
清掃が不十分な場合、設備や立地に魅力があっても低評価につながる可能性があるため、清掃チェックリストを整備し、毎回同じ水準で管理することが必要です。
また、プロ清掃を導入することで、清掃品質の標準化・高品質化を実現しやすくなるでしょう。
外注・代行サービスを活用する
清掃、予約対応、問い合わせ対応、クレーム対応などの作業をすべてオーナー自身が対応すると、運営負担が大きくなる場合があります。
そのため、清掃代行や運営代行を活用し、業務を分業する方法が有効です。
クレーム対応や緊急連絡への対応を外部に任せられれば、対応遅れを防ぎやすくなり、結果としてコア業務に集中でき、高品質なサービスを提供しやすくなります。
継続的に価格と運営を改善する
民泊では稼働率や宿泊単価、競合施設の価格、レビュー内容を確認しながら、運営方針を見直します。
たとえば、繁忙期には単価を上げ、閑散期には予約を取りやすい価格へ調整することが挙げられます。
また、競合分析を行うことで、自施設に不足している設備や訴求点を把握しやすくなります。
さらに、レビューに記載された不満点を改善すれば、次回以降の集客強化につながる可能性があります。
民泊が向いている人・向いていない人
民泊は、収益機会がある一方で、稼働率や宿泊需要によって売上が変動しやすい事業です。
以下にて、民泊が向いている人・向いていない人について解説します。
民泊が向いている人
民泊が向いているのは収益の変動を許容しながら、継続的に改善できる人です。
予約状況やレビューを確認し、価格、設備、清掃体制を見直す姿勢が求められます。
また、清掃や問い合わせ対応をすべて自分で抱え込まず、外注を活用できる人にも適しています。
民泊を事業として捉え、必要に応じて専門業者と連携できる柔軟性があると運営しやすくなります。
民泊が向いていない人
民泊が向いていないのは、毎月一定の安定収入を強く求める人です。
宿泊需要は季節や社会情勢、競合状況に左右されるため、収益が変動する場合があります。
また、清掃、予約対応、近隣対応、トラブル対応などに手間をかけたくない人にも負担が大きい事業です。
対応を避けたい場合は、清掃代行や運営代行の活用を前提に検討する必要があります。
おわりに
本記事では、民泊のメリット・デメリットと失敗しない判断軸について解説しました。
民泊は、空き家や所有物件を活用して収益化を目指せる一方で、法規制、近隣対応、清掃管理、収益変動などの課題があります。
安定した運営を目指すには、制度理解と収益計画に加え、清掃品質や価格改善を継続する体制が必要です。
外注や代行サービスも活用し、無理なく継続できる民泊経営を検討しましょう。
民泊運営については下記のコラムで詳細を記載しておりますので、ご興味をお持ちいただけましたら是非ご覧ください。
当社コラムページ：民泊の始め方マニュアル｜運営開始までの手順や費用、注意点まで解説
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民泊運営清掃代行
【民泊運営専門家】榊原 啓祐(さかきばら けいすけ)
ハウスクリーニングや壁紙再生事業でフランチャイズ本部事業等を立ち上げ、僅か5年で400店舗以上を出店。民泊事業には2015年8月に参入し、現在では民泊運営と共に、リゾート地での貸別荘もスタート。ハウスクリーニングの経験から、民泊清掃の第一人者でもあり、これからの民泊業界を牽引する若き経営者。
【民泊運営アドバイザー】田尻 夏樹(たじり なつき)
バチェラー３に出演。温泉ソムリエの資格を持ち、観光系インフルエンサーとしての経験から宿泊業、民泊業に参入。 地域の魅力やおすすめスポットを発見し、快適な滞在に関する情報の発信も。
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