RevPARとは？民泊収益を高める計算方法と改善策を紹介
RevPARは、宿泊施設において貸出可能な客室や施設がどれだけ宿泊売上を生んでいるかを確認する指標です。
稼働率だけでは、値下げで予約を増やしているのか、適正な宿泊単価で収益を確保できているのか判断しにくい場合があります。
本記事では、RevPARとはどのようなものなのかについて、民泊収益を高める計算方法や改善策とあわせてご紹介します。
目次
RevPARとは
RevPARは、貸出可能な客室や施設を基準に宿泊売上の効率を示す指標です。
民泊では、宿泊単価と稼働率を組み合わせて収益性を確認できます。
ただし、清掃費やOTA手数料などは含まれないため、利益とは分けて考える必要があります。
RevPARの意味
RevPARは「Revenue Per Available Room」の略称で、日本語では「貸出可能な客室1室あたりの収益」を意味します。
実際に利用された部屋だけでなく、空室も含めて収益性を見る点が特徴です。
ホテルでは貸出可能な客室数を基準にしますが、民泊では貸出可能な部屋、施設、一棟などに置き換えて考えます。
一棟貸し民泊では、施設全体が1日あたりにどれだけ宿泊売上を生んでいるかを見る指標として活用できます。
民泊でRevPARが重要な理由
稼働率が高くても宿泊単価を下げすぎると安売り状態となるため、売上効率は伸びにくくなります。
一方、宿泊単価が高くても空室が多ければ、全体の収益効率は下がります。
RevPARを見ることで、安くして予約を埋めているだけなのか、単価と稼働率のバランスが取れているのかを判断できます。
民泊はホテルより部屋数が少ないため、1件の予約単価や空室日、清掃コストの影響が大きくなります。
RevPARは売上効率を見る指標であり、利益そのものを示す指標ではありません。
手数料や清掃費、アメニティ費、光熱費、管理代行費などは別途確認する必要があります。
民泊では「高稼働＝高利益」とは限らないため、RevPARは売上の質、清掃費を含めた利益は運営の質として整理すると分かりやすくなります。
RevPARとADR・OCCの違い
RevPARを活用するには、ADRとOCCの役割を理解する必要があります。
ADRは宿泊単価、OCCは稼働率、RevPARは両者を組み合わせた売上効率を示します。
こちらでは、RevPARとADR・OCCそれぞれの違いをご説明します。
RevPAR
RevPARは、ADRとOCCを組み合わせた総合指標です（ADRとOCCについてはそれぞれ後述）。
ADRが「いくらで売れたか」、OCCが「どれだけ埋まったか」を示すのに対し、RevPARは「貸出可能な部屋や施設がどれだけ稼いだか」を示します。
ADRが高くても空室が多ければ売上は伸びにくく、OCCが高くても値下げや清掃負担が大きければ利益は残りにくくなります。
単価と稼働率のバランスを見るために、3つの指標をあわせて確認しましょう。
ADR
ADRは「Average Daily Rate」の略称で、貸出された客室1室あたりの平均単価を示します。
計算式は「ADR＝宿泊売上÷貸出客室数」です。
民泊では、1泊あたりの平均宿泊単価として考えると分かりやすくなります。
ADRが高いほど単価は高くなりますが、空室が多ければ売上全体は伸びません。
価格設定、レビュー評価、立地、設備、写真などがADRに影響します。
OCC
OCCは「Occupancy Rate」の略称で、客室稼働率を意味します。
計算式は「OCC＝貸出客室数÷貸出可能客室数×100」です。
民泊では、貸出可能日数のうち予約が入った日数の割合として考えます。
一棟貸しや貸別荘では、部屋単位よりも施設単位・日数単位で考えると分かりやすくなります。
ただし、値下げによって稼働率を高めても、ADRが下がればRevPARは改善しない場合があります。
RevPARの計算方法
RevPARは、宿泊売上合計から求める方法と、ADRとOCCを掛ける方法で算出できます。
民泊では、ホテルの客室数ではなく、貸出可能な部屋数や施設日数を基準にすると管理しやすくなります。
以下にて、RevPARの計算方法をご紹介します。
売上合計から計算する方法
売上合計から計算する際は「RevPAR＝宿泊売上合計÷貸出可能な客室数」です。
ホテルでは貸出可能な客室数、民泊では「貸出可能な部屋数×日数」または「貸出可能な施設日数」で考えます。
たとえば、1室の民泊を30日間貸出でき、月間宿泊売上が300,000円だった場合、300,000円÷30日＝10,000円です。
この場合のRevPARは10,000円となります。
複数物件では、各物件の貸出可能日数を合算します。
民泊新法で営業日数に上限がある場合は、貸出可能日数の考え方にも注意が必要です。
ADRとOCCから計算する方法
RevPARは「RevPAR＝ADR×OCC」でも求められます。
たとえば、ADRが15,000円、OCCが60％の場合、15,000円×0.6＝9,000円となります。
売上合計から計算する方法と、ADR×OCCで計算する方法は、基本的に同じ結果になります。
日々の運営改善では、ADRとOCCを分けて確認した方が、単価と稼働率のどちらに課題があるか把握しやすくなります。
民泊での計算例
では、民泊での計算例を2例見てみましょう。
例Aの宿泊単価10,000円、稼働率90％では、RevPARは9,000円です。
また、例Bの宿泊単価15,000円、稼働率60％でも、RevPARは9,000円になります。
両者のRevPARは同じですが、利益構造まで同じとは限りません。
例Aで1泊予約が多ければ、清掃回数が増えて利益を圧迫する可能性があります。
一方、例Bが連泊中心であれば、清掃回数を抑えられる場合があります。
同じRevPARでも、連泊率や清掃費、OTA手数料まで確認することが重要です・
民泊でRevPARを見るメリット
RevPARを確認すると、価格設定や集客施策を数値で評価できます。
また、民泊では清掃品質やレビュー改善が売上に影響するため、運営品質の見直しにも役立ちます。
以下にて、民泊でRevPARを見るメリットについて解説します。
価格設定の見直し
RevPARを見ることで、値下げで稼働率を上げるべきか、単価を維持・向上させるべきか判断しやすくなります。
繁忙期や週末、地域イベント、インバウンド需要が高い時期は、宿泊単価を上げても稼働率が下がりにくい場合があります。
一方、閑散期は単純な値下げではなく、連泊割引や平日プランなどで稼働を補う方法もあります。
集客施策の評価
OTA掲載や写真改善、レビュー返信、SNS発信などの施策は、予約数だけで評価しないことが重要です。
予約が増えても、値下げや手数料によって収益性が下がっていれば、改善とはいえません。
施策後は、ADR、OCC、RevPARを比較し、単価を維持しながら予約を増やせたかを確認しましょう。
清掃品質とレビュー改善
民泊では、寝具や水回りの清掃状態がレビューに反映されることが多いです。
清掃品質が安定すると、レビュー評価が向上し、予約率や宿泊単価の改善につながる可能性があります。
一方、清掃不備やチェックイン前後のトラブルがあると、低評価レビューによって稼働率や単価に影響する場合があります。
清掃は単なる費用ではなく、RevPARを支える運営品質のひとつです。
RevPARを上げる方法
RevPARを上げるには、ADRとOCCのバランスを改善する必要があります。
加えて、連泊率や清掃回数、数値管理まで含めて運営を見直すことが重要です。
こちらでは、RevPARを上げる方法をご紹介します。
需要に合わせて宿泊単価を調整する
繁忙期や週末、大型連休、地域イベント、インバウンド需要が高い時期は、価格を上げる余地があります。
予約が早く埋まりすぎる場合は、料金が低すぎる可能性があります。
一方、直前まで空室が続く場合は、価格だけでなく写真、説明文、レビューのどこに課題があるか確認しましょう。
稼働率を高める貸出設計
稼働率を高めるには、ターゲットに合わせた宿泊プランを用意することが重要です。
平日向けの連泊プラン、家族旅行向けプラン、ワーケーション向けプラン、インバウンド向けの多言語案内などが考えられます。
ペット可、サウナ付き、BBQ可など、物件の特徴を分かりやすく訴求することも有効です。
ただし、過度な値下げはADRを下げ、RevPAR低下につながる場合があります。
連泊率を上げて清掃コストを抑える
民泊では、連泊率と清掃回数の関係も重要です。
同じ売上でも、1泊予約が多い場合は清掃回数が増え、利益が残りにくくなります。
たとえば、1泊15,000円×4組では売上60,000円で清掃4回です。
一方、2泊30,000円×2組であれば、売上60,000円で清掃2回に抑えられます。
連泊割引は単なる値下げではなく、清掃費や運営負担を含めた利益改善策として設計しましょう。
PMSで数値を管理する
RevPARやADR、OCCを継続的に確認するには、PMS（Property Management System：運営管理システム）やサイトコントローラーを活用した数値管理が有効です。
PMSとは、予約、顧客、客室、売上などを管理する宿泊施設向けシステムです。
複数のOTAに掲載している場合、予約情報や価格調整が分散しやすいため、データ管理の仕組みが重要になります。
RevPARを確認するときの注意点
RevPARは有効な指標ですが、高ければ必ず利益が大きいとは限りません。
また、物件タイプや集計条件が異なると、適切に比較できない場合があります。
以下にて、RevPARを確認するときの注意点を見ていきましょう。
高いRevPARと高い利益の違い
RevPARが高くても、必ず利益が高いとは限りません。
RevPARは宿泊売上の効率を示す指標であり、広告費、OTA手数料、清掃費、消耗品費、光熱費、管理代行費などは含まれません。
特に民泊では、清掃費やトラブル対応コストが利益に影響しやすい傾向があります。
RevPARを確認したうえで、最終的には営業利益やキャッシュフローも確認することが重要です。
物件タイプ別の比較
RevPARは都心マンション型、貸別荘、一棟貸し、リゾート型では、定員、立地、設備、ターゲット、営業可能日数が異なるため、適正な水準が変動します。
自社物件のRevPARを判断する際は、同エリア、同タイプ、同価格帯の競合と比較しましょう。
ホテルの平均値をそのまま民泊に当てはめると、実態とずれる可能性があります。
おわりに
本記事では、RevPARとはどのようなものなのかについて、民泊収益を高める計算方法や改善策とあわせてご紹介しました。
RevPARは、貸出可能な客室や施設1つあたりの収益を示す指標です。
計算方法は「宿泊売上合計÷貸出可能な客室数」または「ADR×OCC」で求められます。
民泊では、稼働率だけでなく、宿泊単価、清掃回数、レビュー、運営コストまで含めて確認することが重要です。
RevPARを継続的に確認することで、値下げに頼らない収益改善や運営体制の見直しにつなげやすくなります。
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【民泊運営専門家】榊原 啓祐(さかきばら けいすけ)
ハウスクリーニングや壁紙再生事業でフランチャイズ本部事業等を立ち上げ、僅か5年で400店舗以上を出店。民泊事業には2015年8月に参入し、現在では民泊運営と共に、リゾート地での貸別荘もスタート。ハウスクリーニングの経験から、民泊清掃の第一人者でもあり、これからの民泊業界を牽引する若き経営者。
【民泊運営アドバイザー】田尻 夏樹(たじり なつき)
バチェラー３に出演。温泉ソムリエの資格を持ち、観光系インフルエンサーとしての経験から宿泊業、民泊業に参入。 地域の魅力やおすすめスポットを発見し、快適な滞在に関する情報の発信も。
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